Il y a un an, nous nous sommes mis, avec mon mari, à la recherche d’une nouvelle maison.
Définition du budget, recherche de financement, choix du constructeur, négociation de l’assurance… Chaque étape a fait l’objet de quelques difficultés. Récit d’une aventure hors du commun.

Quel est notre budget ? Euh, ben en fait, ce n’est pas si simple…
janvier 2014. Nous souhaitons déménager. Notre appartement est trop petit, les voisins nous insupportent et on veut un jardin !!! L’idéal serait que chacun de nos enfants ait sa chambre. S’en suit la définition de notre budget. Difficile car selon que vous êtes propriétaire ou locataire, tout peut changer….Si vous êtes déja propriétaire, il faudra peut etre passer par un crédit relais. Et si vous êtes locataire, il faudra prendre en compte les nouvelles charges en tant que propriétaire ( taxe foncière,…).

Première étape- La Banque? Pas si évident
nouveau PEL et PTZ

Premier rendez vous avec notre banque .. qui nous indique une somme étonnamment élevée. « Euh… Certaine?! ». La banquière a juste oublié que nous avions déjà un prêt immobilier sur l’appartement et qu’on devra le rembourser. En plus, la banquière s’est aussi trompée sur nos revenus. ET ce n’est pas tout, quelques mois après ce rendez-vous, quand on a choisi un constructeur, on rappelle cette banquière et on lui envoie 3 mails…sans réponse.  Elle a quitté la banque
Un nouveau prend donc en charge notre demande. Cette fois, il oublie les frais de notaires. Un détail ? ! Vraiment pas, surtout depuis la hausse des droits de mutation.

Le conseil du Bon Constructeur : Si vous êtes décidés à acheter, évaluez bien votre budget avant de commencer les visites ou le tour des constructeurs. Sans quoi vous risquiez d’être décus.  N’oubliez pas de prendre en compte tous les frais annexes à l’achat du bien :frais d’agence et frais de courtier, frais de notaires et aussi somme due au Crédit Logement pour le cautionnement de prêts immobiliers, frais de déménagement et d’installation..

Seconde étape – Choix du constructeur. Facile, je vous dit !

trouver la maison de ses rêves

Comment on trouve un constructeur?  Par internet? Il y en a ses centaines. Comment savoir lequel est sérieux? Et puis c’est quoi un constructeur par rapport à un maitre d’oeuvre?  Et un architecte? On  ne va pas vous expliquer le tout car vous avez tous les éléments sur Le Bon Constructeur mais sachez que ce n’est pas simple DU TOUT quand on n’y connait rien. Il faut quand même s’assurer de signer un CCMI (contrat de construction de maison individuelle, oui monsieur, ca parait évident mais ca ne l’est pas !). Pour le constructeur, on a entendu tout et n’importe quoi.
“Vérifiez sa santé financière sinon vous serez plantés! ” ( oui mais non car avec un CCMI il y a un garant),
“Ce sont des escrocs, ils vous volent” ( je ne connais pas d’entreprise qui ne fasse pas de marge…d’ailleurs mon coco tu sais qu’apple fait 70% de marge sur ton iphone alors qu’un constructeur fera 3 à 4% sur ta maison) !
“Je connais un artisan qui travaille super bien!” (Oui mais là franchement STOP. Surtout avec la RT 2012, une maison ce n’est pas du bricolage. On ne souhaite pas repeindre un pièce, on construit une MAISON).
Au final, on en a rencontré 3 qui étaient connus dans notre région et on a pris celui avec lequel on se sentait le mieux. On a rencontré un commercial et demandé à visiter des chantiers et le siège. Sur les 3, un a refusé donc on l’a écarté et sur les deux autres on a pris celui qui nous semblait le plus professionnel même s’il y a vaut 3000 euros de plus

Le conseil du Bon Constructeur :Prenez votre temps pour choisir. Ne signez jamais avec un constructeur avant 3 ou 4 rendez vous. ?’acceptez JAMAIS de verser un dépot de garantie ou de signer un contrat de réservation après le premier rendez vous ( j’ai un terrain exceptionnel mais 6 personnes dessus…). Certains constructeurs en sont des spécialistes et s’ils fonctionnent ainsi c’est qu’ils ne parvienent pas à vendre normalement. Signez par ailleurs toujours un CCMI et n’acceptez pas de laisser des champs vides (“on verra plus tard pour le financement”,…) !  Enfin, privilégiez un constructeur ayant pignon sur rue et une certaine ancienneté. Le plus présent sur Internet n’est pas forcément le plus sérieux ! La RT 2012 a fait le tri dans la profession et les acteurs les plus importants et les plus anciens, avec une cellule technique et R&D, sont les plus à même de vous offrir le meilleur rapport qualité/prix.

  

La jungle des taux et du financement

devenir-propriétaire-financement-maison

Il nous faut désormais négocier pour de bon notre crédit. Mais comment se repérer dans la jungle des taux d’intérêt ?! Pourquoi certaines banques sont elles plus chères que d’autres ? A quoi sert un courtier ? On constate rapidement à quel point les taux peuvent varier, y compris si l’on se réfère à une durée d’emprunt identique. Comment expliquer de tels écarts ? Et comment parvenir à bénéficier d’un taux bas ? Je m’interroge.

« Les taux varient en fonction des régions mais aussi des dossiers personnels. Disposer d’un apport important et/ou de bons revenus permet d’obtenir un meilleur taux », m’explique t’on. Le vieil adage, « On ne prête qu’aux riches », reste d’actualité. « Pensez aussi à négocier les conditions du crédit – remboursement anticipé sans frais, etc. et à jouer sur l’assurance en tentant d’obtenir une délégation », me conseille une collègue avisée. Avoir moins de 40 ans et être non-fumeurs devraient jouer en notre faveur. A noter que depuis le vote de la loi Hamon destinée à renforcer le droit des consommateurs, l’emprunteur dispose d’un an pour changer d’assurance après souscription de son prêt immobilier.
Nous décidons de passer par un courtier. Taux fixes et variables, prêts gigognes, montage pour faire baisser le coût du prêt-relais… Tout est passé en revue. J’ai mal au crâne…A noter que certains constructeurs disposent d’un service de courtage interne

Le contrat de construction est signé

justice droit marteau Construire sa maison14
Mars 2014. Rendez-vous est pris chez le constructeur pour signer la promesse de vente du terrain. Le prix sur lequel nous nous sommes accordés est d’environ 6 % inférieur à celui proposé dans l’annonce. Nous avons d’abord fait une offre de 9 % inférieure au prix de vente tout en restant ouverts à la discussion, puis nous avons accepté la contre-proposition des vendeurs. Grâce aux services de la mairie, nous avons obtenu toutes les informations sur la constructibilité et l’état des risques, ce que le constructeur nous valait demandé.

Dans la grande salle de réunion de l’étude notariale, la lecture de l’acte est assez fastidieuse. Il faut passer en revue les différents diagnostics immobiliers, examiner les risques naturels (risques carrière, justement, risques d’inondation… ), lister les conditions suspensives –en particulier relatives à l’obtention de nos prêts immobiliers–, etc. Au final, chacun appose sa signature au bas du document. « Fin de la première mi-temps ! », conclut le notaire.

Le conseil du Bon Constructeur : Avant de signer une promesse de vente, mieux vaut se rendre à la mairie de la commune dans laquelle le terrain est situé afin de vérifier les projets d’urbanisme qui pourraient affecter le bien en question ainsi que sa constructibilité et l’état des risques. Vous aurez aussi accès aux précisions sur le raccordement aux réseaux urbains si le terrain n’est pas viabilisé.

Contrat de construction

Le contrat de construction est signé dans la foulée de l’acquisition du terrain. Bien évidemment, le constructeur a réalisé une étude de sol afin de vérifier si la nature du terrain ne peut entrainer de surcout de construction ( dans le cas d’un CCMI, le prix est ferme et définitif – ce qui n’est pas le cas si vous passez pas des artisans).

Si complexe prêt-relais

Le prêt-relais, justement, est celui qui me donne le plus de fil à retordre. Il n’est pas aisé de comprendre son fonctionnement qui est une avance sur le tarif du bien à vendre. Il est en général consenti sur douze mois, le temps de trouver un acheteur pour l’appartement ou la maison que l’on a à céder. Afin de minimiser son risque, l’établissement prêteur retient 70 % du prix d’évaluation de votre bien immobilier. Mais si vous le vendez au prix estimé, vous pourrez ensuite réinjecter les 30 % de différence pour rembourser une partie de votre dette et faire ainsi baisser votre mensualité.

Vendre pour constuire / acheter

Ce n’est pas le tout d’acheter une nouvelle maison. Il nous faut aussi vendre l’ancienne. Et le plus vite possible, afin de limiter nos remboursements dans le temps faute de pouvoir éviter un crédit-relais. Comme nombre d’entre vous (non, ne niez pas !), il m’arrive de regarder l’émission de M6 « Maison à vendre ». J’en suis un à un les conseils. Me voilà partie à remplir de premiers cartons pour faire place nette dans la maison afin de « dé-sen-com-brer » ! Puis à « dé-per-so-nna-li-ser ». Je m’interroge : dois-je décrocher les œuvres d’art de mes enfants qui ornent nos toilettes ? Règle numéro trois : « une pièce, une destination ». Notre salon ne doit plus ressembler à une salle de jeux. Exit l’amoncellement de jouets. Reste à s’attaquer à la peinture avant un léger relooking. Ma chère moitié va s’y coller. Je lis sur son visage un plaisir non dissimulé…

Le conseil du Bon Constructeur : Si vous voulez vendre rapidement, ne surévaluez pas votre logement mais fixez un prix au plus près du prix du marché.  Ensuite, rangez, réparez, redonnez un coup de peinture. Les futurs acheteurs se décideront plus facilement s’ils estiment pouvoir immédiatement poser leurs valises chez vous.

Notre maison est en vente

Rangée et pimpante, notre maison est désormais à vendre. C’est l’heure des diagnostics immobiliers. Le diagnostic de performance énergétique doit être réalisé avant même de publier l’annonce. Viennent ensuite la recherche de plomb, de termites, d’amiante… Par chance, notre maison ne contient rien de tout ça. Les visites peuvent désormais commencer. Faute de temps pour nous en occuper nous-mêmes, nous chargeons une agence d’accueillir les potentiels acheteurs ( a noter que la commission d’une agence immobilière varie entre 2 et 7% du prix de vente de votre logement). Elle va s’avérer très efficace. J’assiste néanmoins à quelques visites. Et j’ai le droit à chaque fois à des questions qui me semblent assez étonnantes : « Avez-vous obtenu une autorisation pour la pause de vos fenêtres de toit ? » ; « Votre parquet, c’est du lamelé-collé ? » ; « Vous l’avez achetée où votre bibliothèque ? ! ».

Au bout de quatre semaines, les visites ont été nombreuses et il y a même eu plusieurs contre-visites. Mais nous n’avons toujours pas d’offre. Quand soudain une visiteuse a le coup de cœur. La machine est lancée pour la vente. Notre bien sera parti en à peine plus d’un mois. Preuve que réaliser quelques travaux de rafraîchissement n’a pas été vain. En vendant une maison, nous échappons, nous dit-on, aux lourdeurs administratives de la nouvelle loi Alur pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové qui impose aux vendeurs d’appartements de fournir tout un tas de documents supplémentaires relatifs à la copropriété. C’est déjà ça.

Le stress des délais

Revenons maintenant à notre opération de construction… Entre la signature du CCMI et le début des travaux, il se passe entre 2 et 4 mois ( la RT 2012 a allongé les délais en raison des obligations Bbio).  Puis débute la construction qui dure entre 6 et 15 mois selon la région, et la date de début des travaux ( et oui, en région froide, on ne évite de toucher au béton quand les températures sont trop négatives- même avec des additifs), la taille de la maison, les options,…et la qualité du constructeur ainsi que son planning ( un chantier peut être retardé afin d’avoir des équipes proches du lieu de construction).

Dans notre cas, le chantier a démarré 3 mois après la signature du PC ( aucun recours) et la livraison a eu lieu le 30 décembre 2014, soit 6 mois après le début des travaux. Nous avons insisté pour avoir la maison rapidement car notre maison s’est vendue plus rapidement que prévue et nous étions chez mes parents en attendant. La contrepartie de cette livraison expresse est qu’il reste des travaux et notamment l’enduit extérieur que le constructeur n’a pas voulu appliquer car il faisait trop froid.

Bref, au final, superbe expérience et nous sommes chez nous mais quelle aventure. Heureusement que cela ne se reproduit pas tous les ans !

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