Lors de la réalisation d’un projet de construction de maison individuelle, de nombreuses démarches légales sont à effectuer à différentes étapes. Cela commence dès l’achat du terrain à bâtir.
Il est nécessaire de se plier aux exigences du règlement national d’urbanisme, lequel régit le code de l’urbanisme local. Les grands terrains sont souvent morcelés et vendus à plusieurs acheteurs.
Il est alors nécessaire de procéder à une division parcellaire. Dans ce cas, le bornage des parcelles est obligatoire.
Les règles d’urbanisme
Fixées par les dispositions législatives du livre 1er du Code de l’urbanisme, elles sont définies par la commune. Elles ne sont pas identiques partout.
Vous devrez donc vous rapprocher de celle sur le territoire de laquelle vous prévoyez d’implanter votre habitation.
Afin de veiller à ce que votre projet réponde au code de l’urbanisme, vous devrez remettre à la mairie un dossier complet, qui peut comprendre :
- Les schémas d’urbanisme
- Les schémas d’aménagement,
- Le plan local d’urbanisme (PLU),
- Le plan d’occupation des sols (POS),
- Le plan d’aménagement de zone (PAZ),
- La conformité au plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV),
- La conformité à la zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).
Division parcellaire et bornage
Lorsqu’un terrain est divisé pour être vendu, il est nécessaire de constituer des parcelles. Si vous possédez vous-même ce type de bien foncier, il y aura quelques démarches à faire.
Sinon, vous vous trouverez dans la position de l’acheteur. Division parcellaire et bornage se déroulent en deux temps.
1) L’étude de faisabilité
Elle n’est pas obligatoire, mais recommandée afin d’éviter tout problème ultérieur. Elle est à déposer en mairie et consiste à demander un certificat d’urbanisme avec :
- Un plan de situation du terrain,
- Une note descriptive du projet de division
- Un plan mentionnant les bâtiments existants.
Il vous faudra attendre environ deux mois pour l’obtenir.
2) Le bornage
C’est le moment où l’on délimite les parcelles. Il est nécessaire de faire appel à un géomètre-expert relevant de l’Ordre. Des repères visibles (les « bornes ») seront posés pour délimiter les limites de chaque parcelle.
Il est ensuite nécessaire de déposer une déclaration préalable auprès de la mairie pour l’informer de la division.
Lorsqu’il n’y a pas de division parcellaire, le bornage n’est pas une obligation légale. Mais il est fortement recommandé, quel que soit le cas de figure.
Car il permet d’éviter les conflits de voisinage en cas de désaccord concernant les limites de propriété.
