Il existe deux grandes familles de terrains à bâtir : ceux dits « isolés » ou en « diffus » et les parcelles en lotissement, résultant de travaux d’aménagement réalisés par un lotisseur/aménageur ou une commune.
Vous êtes nombreux à vous poser cette question : est-il préférable d’acheter un terrain en lotissement ou un terrain en diffus ? Nous tentons d’y répondre avec précision.
Le terrain en lotissement
On parle également de terrain groupé pour un terrain en lotissement. La caractéristique principale d’une parcelle en lotissement est qu’elle résulte d’une procédure de lotissement, strictement réglementée par la loi et contrôlée, ce qui est un gage de sécurité car un lotissement ne se fait pas n’importe où. Une longue étude, notamment de sol, est réalisée auparavant. D’autre part, les terrains en lotissement sont vendus par des aménageurs-lotisseurs, ce qui vous offre plus de garantie que lors d’un achat à un particulier. Enfin, les terrains « lotis » sont vendus viabilisés, c’est à dire raccordé aux principaux réseaux. Vous l’aurez compris, construire dans un lotissement c’est l’assurance de la tranquillité.
Toutefois, ces terrains peuvent coûter cher et il n’existe pas forcément de lotissement là ou vous souhaitez construire. Par ailleurs, vous ne pouvez pas savoir quelles constructions seront faites à côté de la vôtre. Certains lotissement mixent ainsi toit plat et toiture traditionnelle, ce qui donne un patchwork pour le moins étonnant. L’achat d’un terrain en diffus n’est donc pas à négliger.
Bon à savoir : Sur le plan juridique, un lotissement consiste en la division d’un terrain (division parcellaire) pour vendre des lots à des acquéreurs qui se chargeront de la construction avec un constructeur (et donc du permis de construire distincts). Cette opération est régie par les articles L 442-1 et suivants du Code de l’urbanisme et est soumise soit à un permis d’aménager, soit à une autorisation préalable. L’aménageur /lotisseur peut aussi vendre toutes les parcelles à un promoteur qui vendra les maisons finies à des particuliers. C’est une opération de promotion immobilière (Vente en L’État Futur d’Achèvement / VEFA). Cela limite les choix et a un cout souvent très supérieur à une opération de construction classique.
Le terrain en diffus
Un terrain en diffus est la vente d’un terrain seul, c’est à dire d’un seul lot. Vous pouvez d’ailleurs acheter une parcelle en diffus puis la diviser et revendre les lots découpés à un tiers. Un terrain en diffus est généralement non viabilisé, c’est à dire on raccordé aux réseaux. Ce raccordement présent un cout variable, fonction de l’éloignement de votre terrain par rapport aux réseaux existants et de la prise charge d’une partie de frais par la commune (certaines communes, pour attirer des habitants, prennent en charge une grande partie de ces coûts).
Comptez en moyenne entre 5000 et 15 000 euros pour un raccordement aux réseaux et un délai de 2 à 5 mois (étonnamment c’est aujourd’hui le raccordement aux réseaux télécoms qui sont les plus longs). Votre constructeur vous validera chacun de ces frais en se renseignant auprès de la commune. Il vous faut donc comparer le prix du terrain et ces frais au prix d’un terrain en lotissement.
Le gros avantage de construire en diffus c’est que vous intégrez un environnement existant. Vous pouvez donc connaitre votre voisinage et la valeur de votre quartier. Il est donc très facile de savoir si votre opération de construction est rentable (moins-value potentielle en cas de revente ?). Seul « problème », les recours sur le permis de construire peuvent être plus fréquents que dans le cas d’un terrain en lotissement, même si cela devrait s’atténuer grâce au durcissement des sanctions pour recours abusifs).
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