Un investissement Pinel dans une maison doit répondre à deux contraintes de coût :
1. Contrainte du coût d’opération
Cette contrainte du cout total de l’opération n’est pas synonyme de remise en cause de l’éligibilité à la loi Pinel et à la defiscalisation.
Cette contrainte indique juste que la part de l’investissement Pinel supérieure à 300 000 € par logement neuf acquis n’entraine pas de réduction d’impôt supplémentaire. Le maximum est donc de 63 000 €. (300 000 € x 21 % pour 12 ans de location.)
Vous pouvez donc faire une défiscalisation Pinel pour une maison de plus de 300 000 euros mais l’avantage sera moins important que pour les biens de moins de 300 000 euros.
2. La contrainte du cout par m2.
Cette contrainte est source de beaucoup d’erreurs et beaucoup de constructeurs ne la comprenne pas .
Tout d’abord, le plafond est de 5500 euros par m2 et ce quelle que soit la zone de construction ( décret du 29/12/2012)
Ensuite, le concept de surface habitable doit être précisé car il est source d’erreur.
Prenons un exemple : vous achetez une maison de 65m² au prix de de 385 000 € :
Prix au m² de surface habitable : 385 000 € / 65 m² = 5 923 € du m².
Le plafond des 5 500 €/m2 est dépassé et beaucoup vous diront que le logement n’est pas éligible à la loi Pinel…mais c’est FAUX !
Si vous lisez attentivement les textes ( voir legifrance) :
Le Décret n°2012-1532 indique que le plafond Pinel à retenir est de 5 500 € par m² de surface habitable mais précise bien que la surface habitable est définie par l’article 2 duoedecies du code général des impôts :
« La surface habitable à prendre en compte s’entend, pour les logements situés en métropole, de celle prévue au dernier alinéa du a de l’article 2 duoedecies et, pour ceux situés outre-mer, de celle prévue au III de l’article 46 AG terdecies »
Or, l’article 2 du CGI précise la surface à prendre en compte comme surface habitable :
« La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable au sens de l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation, augmentée de la moitié, dans la limite de 8 mètres carrés par logement, de la surface des annexes mentionnées aux articles R. 353-16 et R. 331-10 du même code »
Conclusion :
La surface habitable retenue pour le calcul du plafond Pinel de 5 500 € par m² est la même que celle retenue pour la détermination du loyer plafond soit la surface intérieure + la surface des annexes /2 dans la limite de 8 m².
