La SCI est un montage permettant de ne pas être soumis à l’indivision, ce qui peut être intéressant pour des concubins ou pour une famille. La SCI permet également de gérer facilement les donations.
Intérêt de la SCI
La SCI permet d’acheter une maison via une société et non en direct. Vous détenez ainsi des titres d’une société qui détient le bien immobilier. Le principal intérêt de la chose est de faciliter les transmissions et la gestion. Vous pouvez ainsi racheter à tout moment les parts de l’autre (selon les modalités des statuts que vous aurez défini) moyennant le paiement de 5% du prix d’achat, les fameux droit de mutation.
La SCI peut être un formidable outil de gestion patrimoniale pour les personnes réalisant des investissements locatifs. Vous pouvez ainsi détenir plusieurs biens et être soumis à l’IR ou à l’IS en immputant sur les revenus fonciers les charges liées à la gestion/rénovation des biens.
Autre gros avantage de la SCI, les facilités de donation grâce au démembrement (usufruit et nu-rpropriété)
Demembrement : l’arme ultime de la SCI
Par défaut, lorsque vous achetez des titres d’une SCI, vous en avez la pleine et entière propriété. Vous pouvez toutefois décider de procéder à un démembrement.
Ce démembrement permet par exemple de céder la nu-propriété à vos enfants et de garder l’usufruit ( c’est à dire l’usage du bien ou ses revenus). La transmission de la nue propriété se fait à une valeur réduite, permettant d’amoindrir ou d’annuler les frais de donation tout en conservant tous les avantages de la jouissance exclusive du bien. A noter, l’ISF prend en compte la valeur de l’usufruit et non de la nu-propriété.
SCI et Concubins: l’achat croisé.
Cela peut également servir aux concubins par le mécanisme de l’achat croisé. Rien de mieux qu’un exemple pour comprendre :
Imaginons deux concubins qui créent une SCI et ayant chacun 50 % des actions de cette SCI. Le concubin A réalise un démembrement de ses parts et donne ainsi au concubin B la nue-proprité de ses parts. Le concubin fait pareil de son coté et donne 50% de la nue propriété de ses parts et conserve l’usufruit. Au final, les deux concubins ont toujours le même patrimoine….mais il ont échangé leurs titres. Gros avantage: en cas de décès, ils ont alors 100% des parts sans avoir à payer de frais de donation
Le barème permettant de connaitre la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien est une formule mathématique tenant compte de l’âge de l’usufruitier.
Création d’une SCI
La création d’une société civile immobilière est assez simple et se fait via le greffe du tribunal de commerce avec peu de formalités. Attention toutefois à rédiger des status qui correspondent à votre situation. Des statuts non adaptés peuvent se révéler très dangereux.
