Concubinage et Construction…les règles juridiques ( indivision, succession,…)

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Construction et indivision : achat d’une maison par des concubins

Un couple sous le régime du concubinage ne peut faire construire une maison que sous le régime de l’indivision .

L’indivision  commence lorsque vous achetez en commun un bien. L’indivision signifie que vous serez propriétaire qu à hauteur de votre contribution financière. L’acte de vente doit ainsi mentionner l’apport de chacun. Cela estes important en cas de revente et de calcul des plus values. De la même façon, ne pas indiquer le montant exact apporté par chacun pourrait entrainer la requalification par les impôts en dénotation déguisée.

Concubinage et décisions :

La règle des 2/3 des droits de vote s’impose pour toute décision concernant la gestion de la maison.La vente de la maison doit elle être unanime ( cad décidée par 100% des votes). Vous comprenez donc les problèmes que cela peut poser en cas de séparation, si l’un veut vendre et pas l’autre, ou encore pour l’engagement de dépenses si l’un des deux a plus de 33% des voix.

Concubinage et décès:

A noter qu’en cas de décès de l’un des concubins, si rien n’a été prévu, ce sont les héritiers du défunt qui récupère tous les droits. Il est possible de se prémunir de ce problème en prévoyant une clause de rachat ou de donation des parts par le concubin survivant. Notez que la donation est fortement taxée ( environ 60%) et que le concubin survivant devra régler cela. De même la donation n’est pas forcément possible si le concubin a des enfants.

A noter que le régime de la Tontine permet d’échapper à ces problèmes de donation puisque la tontine est un dispositif juridique, ancien et  peu usité, qui permet de prévoir que le conjoint survivant soit le seul propriétaire après le décès de l’autre. La tontine est par ailleurs très intéressante fiscalement our des biens de faible valeur (76000€) car le survivant est alors exonéré de droits de succession. Au delà de 76 000 euros, les règles classiques d’imposition s’appliquent.

Trois autres alternatives existent :

-se marier ( avec différentes possbilités selon le contrat)

-se pacser (équivaut à se marier sous le régime de la séparation).

-acheter via une SCI

Concubinage et emprunts 

Attention, même si vous êtes concubins et que les deux participent au remboursement d’un emprunt, si les deux concubins ne sont pas mentionnés dans l’acte d’achat, seul l’un des deux est réputé propriétaire. Ainsi, si votre conjoint achète une maison et vous demande de donner 400 euros tous les mois pour rembourser l’emprunt mais que vous n’êtes pas sur l‘acte ‘achat, alors vous n’aurez rien en cas de décès ou de sépération.

La souscription d’un emprunt par des concubins ne permet d’ailleurs pas de cumuler les avantages de différents livres ou aides ( PEL,…) contrairement aux couples mariés ou pacsés.

Concubinage et Terrain

Attention, si vous construisez une maison sur un terrain qui ne vous appartient pas, alors vous n’avez…RIEN.Selon le code civil , tout propriétaire d’un terrain est propriétaire des immeubles et elevations qui se trouvent dessus, sauf à ce qu’une preuve vienne établir le contraire (titre de propriété, prescription acquisitive du bien,…).

Si vous faites construire sur une parcelle détenue par votre conjoint, parlez en donc à votre notaire !

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