Un parent ou un grand-parent peut transmettre jusqu’à 100 000 € à un enfant ou petit-enfant pour financer un logement neuf, sans droits de donation, à condition d’agir avant le 31 décembre 2026. Ce coup de pouce fiscal temporaire peut alléger le financement d’une acquisition en VEFA ou aider à constituer un apport plus solide.
La mesure ne vise pas toutes les donations familiales. Elle s’applique à un projet immobilier bien identifié : l’achat d’un logement neuf, notamment dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, mais aussi certains travaux de rénovation énergétique sur la résidence principale du bénéficiaire. L’intérêt est double : réduire le coût du transfert patrimonial et donner davantage de marges de manœuvre au moment de solliciter un crédit.
Un levier concret pour renforcer l’apport personnel
Dans un dossier de financement, l’apport personnel pèse souvent lourd. Il rassure la banque, peut faciliter l’accès au prêt et améliore parfois les conditions accordées. Un don familial exonéré de droits peut donc servir à compléter un apport trop faible, à absorber une partie des frais liés à l’acquisition ou à sécuriser un plan de financement sur un logement neuf.
Le plafond de 100 000 € s’apprécie par donateur : un parent peut donner jusqu’à cette somme, et un autre membre de la famille concerné par le dispositif peut également contribuer dans les mêmes limites si les conditions sont réunies. Pour un achat immobilier, ce mécanisme peut représenter un soutien décisif, en particulier lorsque les prix de vente et les exigences bancaires rendent l’apport difficile à constituer seul.
Les opérations concernées ne se limitent pas à l’achat
Le dispositif ne sert pas uniquement à acheter un appartement ou une maison neuve. Il peut aussi financer des travaux de rénovation énergétique sur la résidence principale d’un enfant ou d’un petit-enfant. Dans ce cas, le don familial peut aider à financer une amélioration de la performance du logement, à condition que les travaux entrent bien dans le cadre prévu par le texte.
Pour les ménages qui envisagent un projet neuf, l’avantage est particulièrement intéressant en VEFA. Le calendrier de paiement progressif propre à ce type d’achat laisse justement du temps pour mobiliser un apport familial et sécuriser les premières échéances. Cela peut être utile au moment de réserver un bien, puis de finaliser le prêt bancaire lorsque l’avancement du chantier appelle de nouveaux appels de fonds.
Une exonération temporaire à ne pas laisser passer
Le point essentiel reste la date butoir du 31 décembre 2026. Passé ce délai, l’avantage fiscal temporaire disparaît si aucun prolongement n’est prévu. Autrement dit, le don peut toujours exister entre membres d’une même famille, mais il ne bénéficiera plus de cette exonération spécifique si la transmission est effectuée après la fin du dispositif.
Pour les ménages qui comptent sur ce levier, l’anticipation est donc importante. Il ne suffit pas d’avoir l’intention d’acheter dans le neuf : il faut aussi tenir compte du calendrier de la donation, des délais bancaires et du montage du dossier. Plus le projet approche de la fin 2026, plus le risque de perdre l’avantage augmente si la transmission n’est pas formalisée à temps.
Ce que les familles doivent vérifier avant d’agir
Avant d’utiliser ce dispositif, il faut s’assurer que le projet entre bien dans les cas prévus et que la donation est correctement organisée. La nature du bien, la qualité du bénéficiaire et l’objet précis de l’utilisation des fonds comptent autant que le montant transmis. Une donation mal calée dans le temps ou affectée à un usage non éligible peut faire perdre le bénéfice de l’exonération.
- Vérifier l’éligibilité du projet : logement neuf en VEFA ou rénovation énergétique de la résidence principale.
- Respecter le plafond : jusqu’à 100 000 € par parent ou grand-parent.
- Anticiper le calendrier : l’avantage fiscal prend fin le 31 décembre 2026.
- Préparer le financement : l’aide peut compléter ou renforcer l’apport personnel.
Pour un achat immobilier neuf, cette donation familiale peut donc faire la différence entre un dossier fragile et un financement plus lisible. Reste à la mettre en place suffisamment tôt pour que l’exonération soit encore applicable au moment du transfert.
